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蛋殼公寓:瘋狂擴張難掩巨額虧損 融資成“癮”暴露造血短板

  沒有實力的瘋狂,最為致命。

  對蛋殼公寓(DNK.N)而言,眼看它起高樓,眼看它歷波折。作為今年1月份強勢登陸紐交所的長租公寓新寵,蛋殼公寓上市后的路途并未變得更加順暢。除疫情之外,解約風波、租戶投訴、瑞幸財務造假等事件紛紛擾動,不斷沖破蛋殼公寓上市后的美好幻想。

  首份業績公告不盡人意 三年累積虧損超50億元

  對蛋殼公寓來說,上市后的首份成績單并不出色。

  3月25日,蛋殼公寓發布上市后的首份業績公告。截至2019年12月31日,蛋殼公寓運營的公寓數量達43.83萬間,同比增長85.4%。其中,北京、上海和深圳的公寓數量約22.4萬間,同比增長46.6%;其他城市的公寓數量近21.5萬間,同比增長156.1%。

  由于業務擴張,蛋殼公寓2019年全年收入71.29億元,同比增長166.5%。在蛋殼公寓的全年收入中,有九成來自租金收入,達64億元。

  值得注意的是,2019年蛋殼公寓的租金成本由2018年的21.71億元大增194.74%至63.99億元,在整體營運開支中占62.3%。此外,加上折舊攤銷、銷售和營銷費用、其他業務支出等費用,蛋殼公寓在2019年的營業成本達到102.76億元,比2018年的38.93億元大增163.96%。

  由于持續的營業成本高于營業收入,蛋殼公寓已經連續三年處于凈虧損狀態。數據顯示,2019年蛋殼公寓凈虧損34.37億元,凈利潤率為-48.2%;調整后的EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)為-19.22億元,虧損率收窄3.5個百分點。

  據招股書顯示,2017年-2018年,蛋殼公寓凈虧損分別為2.72億元和13.7億元。加上2019年度34.37億元的凈虧損,蛋殼公寓在過去三年累計虧損已突破50億達到50.79億元,且虧損態勢連年走高。

來源:招股書、

來源:招股書、年報

  現金流方面,蛋殼公寓自披露數據以來,經營性現金流連續三年為負。據悉,蛋殼公寓2019年經營性現金流凈額達-19.11億元,遠高于2017年的-1.15億元與2018年的-11.64億元。

來源:招股書、年報

來源:招股書、年報

  資本成激進擴張推手 資產負債率增至95.8%

  與眾多行業相比,長租公寓行業堪稱“碎鈔機”,除了燒錢還是燒錢。蛋殼公寓身處其間,企圖依靠融資,擴張版圖,并形成規模效應。

  據蛋殼公寓招股書及公開資料顯示,自2015年成立至上市前,蛋殼公寓實現5年7輪融資60多億元。彼時,資本市場對蛋殼也是極盡支持。

  2019年3月,蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資,本輪融資后,蛋殼公寓的估值已經超過20億美元。即便在蛋殼公寓遞交招股書之前,依然獲得1.9億美元的D輪融資。

  憑借資本市場的“青睞”,蛋殼公寓開啟了激進擴張,目前其房源增速已經位居行業首位。但蛋殼公寓仿佛吹起了一個巨大的泡沫,房源不斷增加的同時,也夾雜著三年50億元的巨額虧損,當然還有公司激增的負債以及不斷下降的盈利。

  在負債方面,期內蛋殼公寓的總資產為90.06億元,同比增長54.48%,負債總額為86.26億元,同比增長79.11%;資產負債率為95.78%,同比2018年增加了13.16個百分點,居行業高位。

來源:招股書、年報

來源:招股書、年報

  在長租公寓市場中,蛋殼公寓扮演著“二房東”的角色,其盈利主要靠租房成本和租金之間的差價。這種盈利模式也注定了蛋殼公寓的痛點,即前期成本投入較大、回款周期較長。不同于房企旗下的長租公寓板塊,蛋殼公寓并無其他業務能夠反哺長租公寓,只能依靠一次又一次的融資拼命輸血。

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